Tunisie. Immobilier : premier recul des crédits depuis 2011, symptôme d’une crise persistante

Les derniers chiffres publiés par la Banque centrale de Tunisie (BCT) confirment un tournant inédit sur le marché du financement immobilier. Pour la première fois depuis 2011, les crédits bancaires destinés à l’acquisition de logements enregistrent une baisse annuelle, révélatrice des tensions qui traversent le secteur.

À fin décembre 2025, l’encours total des crédits non professionnels accordés aux particuliers s’est ainsi établi à 30,46 milliards de dinars, contre 30,02 milliards un an plus tôt, soit une progression limitée à 442 millions de dinars. Une évolution que l’économiste et analyste financier Bassem Ennaifer qualifie de « stabilité globale » s’agissant du crédit aux ménages.

Un signal d’alerte

Derrière cette apparente constance, la structure des financements évolue toutefois de manière significative. Les crédits immobiliers, qui constituent la part la plus importante de ces encours, ont reculé à 13,32 milliards de dinars fin 2025, contre 13,52 milliards à la même période en 2024. La baisse, estimée à 197,6 millions de dinars, marque le premier repli en quinze ans.

« Un jeune tunisien âgé entre 25 et 40 ans, qui souhaiterait acquérir un logement aujourd’hui, dans la moyenne des prix d’un S+2 à environ 250 mille dinars, doit s’acquitter d’un apport initial de 30% à 40% du crédit bancaire (plus de 400 mille dinars à rembourser en comptant les intérêts), et devra amputer son salaire mensuel d’environ 3000 dinars. Qui de nos jours peut se permettre cela ? Autant dire que c’est mission impossible ! », déplore Louai Chebbi, président de l’ONG Alert dans une vidéo devenue virale.

Selon Ennaifer, cette tendance haussière traduit la crise profonde que traverse le secteur du logement. Entre flambée des prix, conditions d’octroi strictes et coût élevé du crédit, de nombreux ménages renoncent désormais à l’achat. Les priorités budgétaires se déplacent vers les dépenses courantes, l’éducation ou la santé, dans l’attente d’une détente plus franche des taux d’intérêt.

Rénovations en hausse

Parallèlement à cela, les crédits consacrés à l’amélioration et à la rénovation de l’habitat progressent nettement. Leur encours a atteint 11,27 milliards de dinars à fin 2025, en hausse de 315,1 millions par rapport à 2024. Ce mouvement reflète un changement de stratégie des ménages : faute de pouvoir acquérir un bien neuf, beaucoup optent pour l’extension ou la surélévation de leur logement existant.

L’analyste souligne également que l’accès à la propriété devient particulièrement difficile pour la jeune génération, dont les dossiers peinent à satisfaire aux exigences bancaires : « les salaires peinent à suivre même pour un couple marié composé de deux cadres supérieurs ». Il observe par ailleurs qu’une partie des crédits initialement destinés à la rénovation serait, en pratique, orientée vers des dépenses de consommation dans ce qui s’apparente à une forme de détournement partiel de ces crédits parfois pour une réparation automobile ou autre frais onéreux.

Les crédits à la consommation poursuivent d’ailleurs leur progression, atteignant 5,4 milliards de dinars (+297,6 millions). Les crédits automobiles affichent eux aussi une légère hausse, à 443,3 millions de dinars (+29,6 millions). Malgré la récente baisse du taux directeur par la BCT, les conditions de financement demeurent jugées contraignantes. Pour Ennaifer, un assouplissement monétaire plus marqué en 2026 pourrait cela dit relancer sensiblement la demande.

Les crédits universitaires restent quant à eux marginaux, avec un encours de 14,9 millions de dinars. Ils témoignent néanmoins d’un choix stratégique de certaines familles d’investir dans la formation, notamment privée, considérée comme un levier essentiel de valorisation du capital humain tunisien.

Au final, ces données traduisent un glissement des priorités : recul historique de l’accession à la propriété, montée en puissance de la rénovation et de la consommation, et appel croissant à une politique volontariste en faveur du logement social. Un signal fort adressé aux décideurs, à l’heure où l’accès au toit devient un défi majeur pour les ménages tunisiens.